どもJudyです♪
最近、J-REITのワンリート投資法人の価格が下がっています⤵
理由は「増資（新投資口発行）」
株式やREITでは、増資の発表後に価格が下がることがよくあります
ではなぜこのようなことが起こるか調べてみました
増資とは何か
増資とは、新しい投資口を発行して資金を集めること
REITの場合は主に
・新しい不動産を購入する
・ポートフォリオを拡大する
・収益を増やす
といった目的で行われます
一見すると成長のための良いニュースのように思えますが、短期的には価格が下がることが多いのです
理由① 1口あたりの価値が薄まる（希薄化）
増資すると発行される口数が増えます
例えば
- 現在：100万口
- 増資：20万口
合計 120万口になります
もし資産が同じなら、1口あたりの価値は薄まります
これを
希薄化（ダイリューション）
と呼びます
投資家は
「分配金が減るかもしれない」
と警戒するため、売りが出やすくなるのです
理由② 増資価格は市場価格より安い
REITの増資では通常、市場価格より安い価格で新しい投資口が発行されます
例えば
- 市場価格：25万円
- 増資価格：23万円
この場合、投資家は
「もうすぐ23万円で買えるなら、今25万円では買わない」
と考えるため、市場価格が増資価格に近づくように下がることが多いのです
理由③ 市場に出る口数が増える
増資をすると市場に出回る投資口が増えます
つまり
供給増加 → 価格が下がりやすい
という需給の問題もあります
ただし長期ではプラスになることも多い
REITの増資は多くの場合
- 新しい物件取得
- 賃料収入増加
- 分配金増加
を目的にしています
つまり
短期：価格が下がりやすい
長期：成長につながる可能性
があります。
REIT投資家が増資でチェックする3つのポイント
増資が発表されたときは、次のポイントを見ると判断しやすくなります
① どんな物件を取得するのか
② 分配金（DPU）は増えるのか
③ NAV倍率（割安度）
これらが良い内容なら、増資後の下落は買い場になることもあります
まとめ
REITが増資すると価格が下がる主な理由は次の3つです
- 1口あたり価値の希薄化
- 増資価格が市場価格より安い
- 投資口の供給増加
ただし、増資は成長のために行われることも多いため、内容をしっかり確認することが重要です
ということで、今後の動向を見て考えますかね★
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