どもJudyです♪
リートが気になる昨今、
今回は、「森トラストリート」をちょっと深堀りしてみました★
森トラストリート投資法人
森トラストリート投資法人,MTR,J-REIT,リート,不動産投資信託,資産運用,ポートフォリオ,REIT,リーシング
www.mt-reit.jp
森トラストリート投資法人（証券コード：8961）は、オフィス＋ホテル型のJ‑REITとして、安定性と成長性を兼ね備えた銘柄と言えます。以下にその特徴とおすすめ度を整理しました📊
🧭 主な特徴
1. 資産構成：バランス型ポートフォリオ
- 合併後の総資産額は約4,619億円、**オフィス：約59％、ホテル：約31％、商業・住宅：約10％**と幅広く分散されています
- 東京中心の好立地、ラグジュアリーなホテル（例：シャングリ・ラ東京等）を含み、収益の安定と収益機会の両立が図られています
2. 分配金利回り：4.6～5.1％台
- 直近の半年分配金：1,788円／1,766円（次期） → 年間予想で約3,516円（利回り約5％）
- 市場平均（総合型REIT：約5.1％）と同水準で、安定的な収益を提供
3. 財務の堅実さ：LTVと格付
- LTV（有利子負債比率）は**47.3〜47.4％**と許容範囲内で堅持され、**格付はJCR「AA」**で安定的見通し
- 固定金利91％、平均借入金利0.73％、返済期間2.6年と、金利リスクに強い資本構成です
4. 稼働・運営：高い稼働率
- 合併後も稼働率は98％前後で維持、ホテルの需要回復も確認されています
- スポンサーの強力な支援体制により、退去リスクへの対応力も高いです
✅ 総合評価：おすすめ度
| 観点 | 評価 |
|---|---|
| 安定収益性 | ★★★★☆ ⇒ 利回り約5％＋高稼働率 |
| 成長性 | ★★★☆☆ ⇒ インバウンド回復＋都心オフィスの需要あり |
| 財務健全性 | ★★★★★ ⇒ LTV47％＋AA格付＋低金利資金調達 |
| リスク分散 | ★★★★☆ ⇒ オフィスとホテルのバランス型 |
| 投資魅力 | 総合型REITとして中長期の分配金・資産性の両取り狙いなら非常に魅力的 |
🧩 向いている投資家
- 安定分配金を求める投資家
- 都心オフィスとインバウンド回復からのリターンも期待したい人
- リスク分散しつつREITに投資したい方
⚠ 注意すべきポイント
- 景気後退やオフィス需要減が起こると、分配水準が影響を受ける可能性あり
- ホテルは景気・観光・為替の影響を受けます（例：VIP需要やインバウンド）
- 不動産市況全体の調整局面では価格下落リスクあり
🎯 結論：
森トラストリート投資法人は「堅実な中長期型J‑REITを求めるなら非常に優れた選択肢」です
高い稼働率とAA格付、高い分配利回りという三拍子揃っており、安定重視なら主軸候補にできます
ということでした
ご参考までに☆彡
コメント