どもJudyです♪
今年はJ-REIT（不動産投資信託）をポートフォリオに足そうと考えているJudyです♫
2026年は「J-REITがかなり面白いタイミング」だと感じています
この記事では
・これから伸びるJ-REITの分野
・おすすめの組み合わせ
・今わりと買い時と思うリート
を、実際の投資目線でまとめます
J-REITの現在地（2026年）
2025年、J-REIT市場は約20％以上上昇↑↑
それでもまだ
割安圏にいる銘柄が多い
というのが現在の特徴です
理由
- 分配利回り4〜6％と高い
- 不動産価格上昇
- 訪日客増加
- 海外資金流入
- まだNAV倍率1倍割れ多い
つまり
配当をもらいながら値上がりも狙える☆
これから伸びるJ-REIT分野
J-REITにはいくつかのタイプがあります
- ホテル
- オフィス
- 物流
- 住宅
- 商業施設
など
2026年時点での有望度を
投資目線で並べるとこうなります
①ホテルREIT（最強トレンド）
今もっとも勢いがあるのが
ホテル系REIT
理由はシンプル
- 訪日観光客が過去最高
- 円安で外国人急増
- 宿泊単価上昇
- 稼働率ほぼ満室
収益が急回復しています
利回りも
5〜6％台
が多く魅力的
ただし注意点もあります
- 景気に影響されやすい
- 値動き大きめ
そのため
値上がりも配当も狙う人向けです
②オフィスREIT（回復初期）
次に注目が
オフィス系REIT
2020年以降弱かった分野ですが、
今は回復フェーズに入りました
- 空室率改善
- 都心賃料上昇
- インフレ連動賃料
特に東京のAクラスビルは
賃料上昇が始まっています
つまり
まだ安い回復株のような存在
中期投資ならかなり有望です
③物流REIT（長期安定）
物流REITは
安定感トップ
- EC需要
- 長期契約
- 空室少ない
ただし人気が高く
すでに価格はやや割高
大きく値上がりというより
安定配当枠です
④住宅REIT（守り）
住宅系は非常に安定しています
- 空室率低い
- 東京人口集中
- 賃料じわ上げ
ただし爆発力は小さめ
ポートフォリオの守備枠
という位置づけです。
2026年おすすめ構成（王道）
これからJ-REITを組むなら
バランス型はこの比率が好きです
安定＋成長型
- ホテル 30％
- オフィス 30％
- 物流 20％
- 住宅 20％
値上がりと配当の
バランスが非常に良いです
配当重視型（リタイア向け）
配当生活を意識するなら
- ホテル 40％
- 高利回り総合型 30％
- 住宅 20％
- 物流 10％
利回り
5〜6％ライン
が狙えます
値上がり狙い型（攻め）
株式の代替として使うなら
- ホテル 40％
- オフィス 40％
- 物流 20％
景気回復局面では
かなり強い構成です
2026年の最大ポイント
J-REITにとって最も重要なのは
金利です
REITは
金利が上がると下がり
金利が止まると上がる
もし今後
利上げ終了 → 利下げ観測
が出てくると
REITは一段上昇
する可能性があります
つまり
今は「仕込み期」
正直な感想
資産形成後の投資として
J-REITはかなり優秀です
- 分配利回り4〜6％
- インフレに強い
- 日本在住なら為替リスクなし
- NISAにも入れやすい
個人的には
配当株と並ぶ主力資産
になり得ると思っています
まとめ
2026年のJ-REITは
・割安
・高配当
・回復初期
という珍しい局面
特に
ホテル＋オフィス中心
の構成は今後面白いと感じています
株だけでなく
不動産収入の柱として
少しずつ組み入れていきたいところですね♬
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